Jaanuar oli kinnisvaraturul vaikne, aga korterite hinnad rallisid ikka
5. veebruar 2020, 08:39
Uus aasta algas kinnisvaraturul traditsiooniliselt vaikselt, kuid see ei pidurdanud jätkuvat hinnatõusu, ega ka muidu suurt huvi uue kodu ostmise vastu, kirjutab Uus Maa analüütik Igor Habal.
Jaanuar on traditsiooniliselt kinnisvaraturu üks kõige vähemaktiivsemaid kuid – 2017. aastal oli jaanuar korteritehingute arvult tagantpoolt kolmas, 2018. aastal tagantpoolt teine ja 2019. aastal tagantpoolt esimene. Aasta esimene kuu seostub valdavalt kasinusega – oma osa on siin väga kulukal aasta viimasel kvartalil, mil lisaks kinnisavaratehingutele tuleb teha ka muid väljaminekuid.
Nii sõlmiti kogu Eestis äsja lõppenud jaanuaris esialgsetel andmetel 1584 korteriomandi ostu-müügitehingut, mis võrreldes eelmise aasta sama ajaga on 45 tehingu võrra vähem. Müüdud korterite mediaanhind suurenes aga 6 protsendi võrra, tõustes 1489 euroni ruutmeetri kohta. Tegemist on jaanuari kõigi aegade kõrgeima tehingute mediaanhinnaga.
Lõviosa tehingutest, ehk 60 protsenti (940 korterit), sõlmiti Harjumaal. Järgnesid Ida-Virumaa (147 korterit), Tartumaa (132 korterit) ja Pärnumaa (102 korterit), samas kui Hiiumaal ei sõlmitud mitte ühtegi korteritehingut. Võrreldes mullusega jäid esialgsel hinnangul plussi seitse maakonda, suurim muutus tuli aga Tartumaalt, kus sõlmiti 57 tehingut vähem kui mullu jaanuaris.
Tehingute mediaanhind oli samuti kõrgeim Harju- ja Tartumaal, mis olid ka ainsad maakonnad, kus näitaja ületas 1000 eurot ruutmeetri kohta. Võrreldes mullusega kasvas Harjumaal mediaanhind 5,7 protsenti ja Tartumaal 8,3 protsenti Need on ka maakonnad, mis suuresti oma mahu tõttu kujundavad üle-Eestilist hinnataset. Näiteks 2019. aastal sõlmiti kahes maakonnas kaks kolmandikku kogu Eesti korteritehingutest.
Tallinn: uusarendused ja hinnatõus
Tallinnas sõlmiti jaanuaris esialgsetel andmetel 740 korteri ostu-müügitehingut, mille mediaanhind oli 1915 eurot ruutmeetri kohta. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga sõlmiti 22 tehingut vähem, samas mediaanhind oli 2 protsenti kõrgem.
Kui 2019. aastal oli tehingute mediaanhind teatavasti veidi vähem kui 1900 eurot ruutmeetri kohta, siis 2020. aasta lõpuks jääb vastav näitaja ilmselt 2000 euro ümber.
2019. aasta viimase kvartali lõpuks oli uusarenduskorterite keskmine pakkumishind ilma parkimiskoha ja panipaigata ligikaudu 2750 eurot ruutmeetri kohta, mis oli 5 protsenti kõrgem kui tunamullu samal ajal. Kuna ka järelturukorterite hinnad on liikunud sünkroonis uute korterite hindadega, siis jääb aastane hinnakasv tõenäoliselt sellesse vahemikku.
Ka tehingute arv jääb mullusega võrreldes stabiilseks – aasta jooksul valmib sama palju uusarenduskortereid nagu mullu (umbes 3300–3400) ning kuna uusarendusturg on viimasel viiel-kuuel aastal olnud turu aktiivsuse peamine indikaator, lähtume ennustuste tegemisel peamiselt just sellest. Jaanuaris tuli turule ligi 300 uusarenduskorterit, millest suurima mahu moodustas Haaberstisse kerkiv Rocca Towers’i I etapp 132 korteriga.
Tartu: rahuliku pealispinna all pulbitses aktiivne turg
Tartus oli jaanuar esialgsetel andmetel tagasihoidlik – sõlmiti vaid 89 korteri ostu-müügitehingut, mis tähendab, et esmakordselt pärast 2016. aasta jaanuari jäädi alla 100 tehingu piiri. Erinevalt tehingute arvu tagasihoidlikkusest, oli mediaanhinna näitaja läbi aegade paremuselt teine, ületades sarnaselt 2019. aasta augustiga 1500 eurot ruutmeetri kohta. Oma osa oli siin uusarendustel, kus sõlmiti mitmeid tehinguid hinnaga 3000 eurot ruutmeetri kohta ja enam.
Statistilise pealispinna all oli turg aga väga aktiivne. Jaanuari märksõnaks olid uusarendused, mille suur maht peegeldab aktiivset ehituslubade turgu – 2019. aastal anti ehituslube umbes 840 korteri ja ridaelamuboksi ehitamiseks, 2018. aastal oli vastav arv umbes 600. Lisaks suurtele arendustele (Raadimõisa Kodu Tartu külje all, Mõisavahe Kodu Annelinnas) on turgu elavdanud mikrokorterite arendused Laial ja Staadioni tänaval. Sealjuures ületati neist viimases arenduses pakkumishinnana esmakordselt Tartus 4000 euro piir.
Kinnisvaraturu üldist aktiivsust on kinnitanud ka maaklerid, kelle hinnangul oli palju ostuhuvilisi ja hindamisi. Nii oli elav ka tavapäraselt vaikne üksikelamute turg, kus reeglina kasvab huvi pigem kevadel.
Pärnu: aktiivne tehinguturg
Pärnus sõlmiti 2020. aasta jaanuaris 72 korteri ostu-müügitehingut, mille mediaanhind oli 1035 eurot ruutmeetri kohta.
Tehingute mõttes oli tegemist viimaste aastate aktiivseima jaanuariga, millele suure panuse andsid eelkõige just väikesed korterid – kuni 55 ruutmeetrised korterid moodustasid tehingute koguarvust enam kui kaks kolmandikku (mullu oli see protsent vaid 57).
Narva: rekordiline hinnatase
2020. aasta algas Narvas tehingute mediaanhinna paari viimase aasta parima tulemusega. Müüdud 47 korteri mediaanhind oli esialgsetel andmetel 477 eurot ruutmeetri kohta, mis oli viimaste aastate tasemest keskmiselt 70–80 euro võrra kõrgem. Kõrge mediaanhind saavutati peamiselt tänu ühe- ja kahetoaliste korterite müükidele.
Kuna aga korterite pakkumishind pole märkimisväärselt suurenenud, võib arvata, et jaanuarikuine kõrge hinnatase jääb aasta kontekstis erandlikuks