Eurolaulu Raadio
Sisuturundus

Kasutusluba –puhas formaalsus?

FOTO: Shutterstock

Ehitise juures on mitmeid nõudeid ja lubasid, mille osas vaja näpuga järge ajada. Üks peamine murekoht on majaomanikel sageli kasutusluba, mis kipub tunduma puhas formaalsus. Projektibüroo müügijuht Joonas Annus selgitab, milleks kasutusluba nõutakse ning kuidas kasutusloa taotlemisel toimida.

Mul on muud load ja nõuded täidetud. Milleks ja kellele veel kasutusluba on vaja?

Ehitusseaduse järgi on kasutusluba kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis vastab ettenähtud nõuetele ning seda on ohutu kasutada. Lisaks ehitise omanikule annab kasutusluba kohalikule omavalitsusele kindlustunde, et tema valitsusüksuses paiknevad ehitised on kasutamiseks ohutud.

Korrektsed andmed on vajalikud sellekski, et omavalitsus saaks langetada õigeid otsuseid kütte-, vee- või kanalisatsioonitrasside rajamisel või prügiveo korraldamisel, kiirendada ehitustegevust ja vähendada sellest tulenevat ebamugavust (nagu pikalt suletud teed või lõhutud taristu) ning hoonete ostu-müügi tehingutes informatsiooni kogumiseks.

Lisaks on veel põhjuseid, miks kasutusluba on oluline just hoone omanikule:

  • Kasutusluba tõendab, et hoone on ohutu ja seda on turvaline kasutada

Kasutusluba kinnitab maja tehno- ja elektrisüsteemide ning kandekonstruktsioonide korrasolekut. Tulekollete ohutust kontrollib enne kasutusloa väljastamist päästeamet.  

  • Kasutusluba tagab usaldusväärsuse panga ees

Pank jälgib laenu andes, kas olemasoleval ehitisel on kasutusluba või kas ehitusjärgus elamul on ehitusluba. Mõlemal on sama eesmärk – tagada ehitiste ja ehituse ohutus ja nõuetele vastavus.

  • Kasutusloa olemasolu kiirendab kinnisvara müüki

Kasutusloata hoonele on raske leida ostjat, kuna pank ei ole alati nõus seda finantseerima. Lihtsamalt öeldes tähendab see seda, et kasutusloata kinnisvarale tuleb leida ostja, kes ei vaja pangalaenu.

  • Kasutusloa puudumisel võib kindlustus loobuda tulekahju või mõne muu õnnetuse korral kahju hüvitamisest

Kui hoonel pole kasutusluba, siis ei pruugi kindlustus korvata kasutusloata kinnisvara kahjusid, sest puudub kinnitus, et õnnetus ei saanud algust rikkis tehnosüsteemist, mistõttu kindlustusselts võib hüvitise määramata jätta. 

FOTO: Shutterstock

Millal kasutusloa nõue tekkis?

2020. aasta alguseks tuleb kõik üle 20m² ehitusaluse pinnaga hooned kanda ehitisregistrisse. Lisaks eluruumidele kuuluvad nende hulka ka suuremad kuurid, saunad, garaažid ja laudad. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 26–29 kohaselt puudutab see nõue eelkõige ebaseaduslike ehitiste (ilma ehitusõiguseta ehitatud/laiendatud/rekonstrueeritud ehitised) seadustamist ning eeltoodud säte ei nõua kasutusloa väljastamist kõigile olemasolevatele hoonetele. Enne kehtiva ehitusseadustiku jõustumist väljastatud ehitusload (eeldusel, et on hakatud õigeaegselt ehitama) on tähtajatud ja ei pruugi olla aastaks 2020 veel valmis ehitatud. Enne 1995. aastat ehitusloa alusel ehitatud hooneid, mis on valminud vastavalt ehitusloa saanud projektile, ei pea eraldi kasutusluba taotlema. Juhul, kui on ehitatud projektis erinevalt, siis on vaja tehtud muudatused seadustada.

Nõue, et ehitisel peavad olema nii ehitus- kui kasutusload, tulenes juba kuni 30.06.2015. a kehtinud ehitusseadusest. Nii näiteks sätestas kuni 30.06.2015 kehtinud ehitusseaduse § 32, et ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Kohalikul omavalitsusel oli kuni 01.07.2015. a kehtinud ehitusseaduse ja ka täna kehtiva ehitusseadustiku alusel võimalus koostada kasutusloata kasutamise eest rahatrahv.

Trahvi kohalik omavalitsus kindlasti esimese asjana välja kirjutama ei hakka, eelkõige võetakse ühendust ehitise omanikuga ning antakse mõistlik aeg dokumentide korrastamiseks ja kasutusloa taotlemiseks.

Millal tuleb kasutusluba taotlema hakata?

Kasutusluba on võimalik taotleda kasutusotstarbe kohaselt ja nõuetejärgset kasutamist võimaldavale hoonele või rajatisele, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale. Kohalikule omavalitsusele tuleb esitada tehniliste dokumentide kogum, mis kinnitab maja tehnosüsteemide ja kandekonstruktsioonide tehnilist korrasolekut. Sinna hulka kuuluvad nii tuleohutuse ja elektripaigalduse audit, korstnapühkimise akt kui ka ehitise audit.

Kasutusloa taotluse saab esitada peale ehitise valmimist. Enne 1995. aastat ehitusloa alusel ehitatud hooneid, mis on valminud vastavalt ehitusloa saanud projektile, ei pea eraldi kasutusluba taotlema. Juhul, kui on ehitatud projektis erinevalt, siis on vaja tehtud muudatused seadustada.

FOTO: Shutterstock

Miks tänapäeval nii paljudel see tegemata on? Kas formaalsed nõuded on muutunud keerulisemaks?

Aeg on näidanud, et kui viis aastat tagasi oli dokumente kordi lihtsam korda saada, siis täna on vajaminevate dokumentide nimekiri juba palju pikem. Ja lühemaks ei jää see nimekiri kindlasti! Kuna igalt dokumendi allkirjastajalt nõutakse kutsekvalifikatsiooni, muudab ka see iga paberi või auditi saamise kliendi jaoks kallimaks.

Kasutusloa taotlemine hoonele pole tõesti sugugi lihtne ülesanne ning võib olla inimeste jaoks paras peavalu. Seadusest tulenevate dokumentide nimekiri on pikk ja nõuab mitmeid litsentse, lisaks erinevad nüansid diplomeeritud spetsialistide kaasamisel. Seetõttu on mõistlik usaldada see töö oma ala professionaalidele, sest siis saab olla kindel, et kasutusloa taotlemine ei jää ajapuudusel pooleli ning hoone on tõesti elamiseks ohutu.

Projektibüroo meeskond omab pikaajalist kogemust ehitusturul ja on kokku puutunud erineva keerukusega lubade menetlusprotsessiga, taotledes kasutuslube hoonetele, mille ehitamiseks oli ehitusluba olemas, ja ka hoonetele, millel ehitusluba puudub. Ettevõte tegutseb üle Eesti ning on kasvanud kohaliku turu suurimaks nii käibe kui ka väljastavate kasutuslubade arvu poolest. Aastal 2019 sai Projektibüroo spetsialistide abiga väljastatud ligi 250 kasutusluba.