Korteri soetamine äripinnaks tekitab probleeme

Kinnisvara.

FOTO: Urmas Luik / Pärnu Postimees

Kontor kaksiktornides, lastehoid kesklinna kortermaja esimesel korrusel, kodukontor – need on vaid mõned näited, mis võivad kaasa tuua maksuhalduri soovimatu tähelepanu.

Üsna tavapärane on olukord, kus ettevõtja ostab oma äriühingule korteri värskelt valminud kortermajas. Kui ettevõtja kavatseb kasutada korterit oma ettevõtluses maksustatava käibe tarbeks – näiteks rentimine äripinnana, enda kontori sisseseadmine, majutusteenuse osutamine – peaks saama korteri seotusmaksumuselt tasutud käibemaksu riigilt sisendkäibemaksuna tagasi küsida. 

Olgu rõhutatud, et maksustatavat käivet ei teki olukorras, kus korterit üüritakse välja üürikorterina. Eluruumi väljarentimine on maksuvaba käive ning sellisel juhul pole sisendkäibemaksu mahaarvamine lubatud.

Seega peaks sisendkäibemaksu mahaarvamise õigus sõltuma sellest, kuidas korterit kasutatakse.

Kas sisu või vorm?

Maksuõiguses peaks kehtima põhimõte, mille kohaselt toimub maksustamine sisu, mitte vormi järgi. Sisu tuvastamisel võib aga tõusetuda probleeme. Ei ole harvad juhtumid, kus maksumaksja ja maksuhalduri arusaam tehingu sisust kardinaalselt erineb. Korter, mis ettevõtja hinnangul on sobilik äripinnaks ja mida ta sellena ka kasutab, võib maksuhalduri silmas olla eluruum.

Veelgi enam, näib, et teatud juhtudel ei pöörata sisule üldse tähelepanu. Nii ei pea ametiasutused oluliseks, kas korteri kasutada andmine toimub ärilisel eesmärgil. Samuti ei peeta oluliseks, kuidas rentnik korterit kasutab.

Toon näite olukorrast, kus ettevõtja ostab korteri ja soovib sisendkäibemaksu maha arvata. Ettevõtja sisustab korteri äriruumidele sobilikult ning rendib selle äripinnana teisele ettevõtjale välja. Teine ettevõtja kasutab korterit oma kontorina ning saab rendiarve koos käibemaksuga. 2015. aasta alguses muudetud käibemaksuseaduse kommentaaride kohaselt tuleb sellisel juhul rendisummalt tasuda riigile käibemaks, kuid ometi puudub kummalgi ettevõtjal õigus korteriga seonduv sisendkäibemaks maha arvata – esimesel korteri soetusmaksumuselt ning teisel rendisummalt.

Tekib paratamatult küsimus, kas korter saab äriruumina kasutuses olla vaid juhul, kui muudetakse ära ka sihtotstarve? Seega vaadatakse sisu üksnes siis, kui ka vorm seda kinnitab?

Hindamine enne sisu

On üsna tavapärane, et maksuhaldur alustab käibemaksu kontrolli üsna peatselt pärast korteri soetamist. Põhjuseks on käibemaksudeklaratsiooni esitamisega tekkiv tagastuskohustus, mida maksuhaldur soovib enne täitmist kontrollida. Kontrollimiseks on aega 60 + 60 päeva.

Seetõttu satub maksuhaldur kortereid kontrollima olukorras, kus need võivad veel olla sisustamata. Paraku muudab see ettevõtja jaoks keeruliseks maksuhalduri veenmise, et korterit hakatakse kasutama äripinnana. Kindlasti mängib olulist rolli ka korteri sihtotstarve. Tihtipeale jääb maksumaksjal sisendkäibemaks tagasi saamata sõltumata sellest, et ta reaalselt kavatseb korterit kasutada maksustatava käibe tarbeks.

Muutuste tuuled

Mitmed vaidlused on jõudnud kohtusse. Veel jõustumata lahendites on kohus selgitanud, et käibemaksu tagastus peaks toimuma koheselt ning see ei peaks ootama jääma korteri lõpliku valmimise ning näiteks maksustatava käibe tekkimise taha. Samuti on kohus selgitanud, et oluline on siiski sisu – määrav ei saa olla sihtotstarve.

Jääb vaid oodata, kas lahendid sellisel kujul ka jõustuvad. Seni peab aga arvestama kõrgendatud tähelepanu ning võimaliku maksumääramisega

Kliendile esitatud küsimused

Millele on maksuhaldur kontrollide raames tähelepanu pööranud hindamaks, kas korteri soetusel on käibemaksu mahaarvamine õigustatud või mitte

  • Mis on kinnistusraamatust nähtuv sihtotstarve;
  • Kas on hakatud sihtotstarvet muutma;
  • Kas ehitisregistri andmetel on tegemist elamuga;
  • Mitmendal korrusel korter asub;
  • Kas korteris on kööginurk, saun, diivan/voodi, vann;
  • Kas korter on ümber ehitatud viisil, et selles elamine on välistatud;
  • Kas korteri uksel ja maja ees on äriühingu tutvustavad infosildid;
  • Kuidas on korteriostu rahastatud (nt omanikulaen);
  • Milles seisneb äriühingu muu tegevus

Populaarne

Tagasi üles